Avhendingsloven

Avhendingsloven

regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved kjøp og salg av brukt bolig.
par med flytteesker

Ny lov om kjøp og salg av fast eiendom trer i kraft - angår det deg?

Av advokat Anna B. Bjørnaas, Advokatfirmaet Magnus Legal AS.

Anna har fast eiendom som spesialområde og god erfaring med kjøp og salg av eiendom, både privat og i næringssammenheng.

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved kjøp og salg av brukt bolig. Det er nå vedtatt at ny avhendingslov trer i kraft 01.01.2022. Kjøp og salg av eiendom er noe de fleste av oss kommer borti i løpet av livet – gjerne flere ganger. Privat bolig er vanligvis også det største formuesobjektet privatpersoner har. Ny avhendingslov vil derfor være av stor betydning for de fleste av oss!

Formålet med den nye loven er å gjøre bolighandelen tryggere, gjennom å få et mer opplyst boligmarked. Lovendringen innebærer store endinger som i all hovedsak innebærer at kjøpers rettigheter styrkes ved kjøp av bolig og at selgers ansvar blir større.

Så – hva er nytt?

  • Forbud mot å selge bolig «as is»
  • Minsteterskel for mangelskrav på kr 10 000
  • Minstekrav til tilstandsrapporter
  • Arealavvik

«As is»

Etter dagens lov kan brukte boliger selges «som de er». I dette ligger det et forbehold fra selgers side – boligen selges slik den fremstod på visning og det er dette som er avgjørende for om boligen har en mangel eller ikke. Selger fraskriver seg altså ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen.

En slik «as is»-klausul vil ikke lenger være tillatt etter den nye loven.

Skal selger kunne ta forbehold ved salg, må forbeholdet være konkret og spesifisert. Selger vil få en større informasjonsrisiko og et strengere ansvar for å opplyse om det man vet om boligen ved salg etter den nye loven. Selger vil etter den nye loven være avhengig av gode tilstandsrapporter og at eiendomsmeglerne gir fullstendige og riktige opplysninger, for ikke å komme i et potensielt ansvar.

Risikoen for skjulte feil og mangler flyttes fra kjøper over til selger, og terskelen for hva kjøper kan påberope som mangel blir senket. Spørsmålet er om de nye kravene til tilstandsrapporter kan kompensere for denne risikoforskyvningen.

Den magiske grensen på kr 10 000

Etter dagens lov er det ikke satt en spesifikk grense når det gjelder den økonomiske verdien av en mangel. Gjennom flere år med rettspraksis har det likevel utarbeidet seg en praksis for at utbedringskostnader på 5-6 % av kjøpesum anses som vesentlig nok til å kunne statuere en skjult mangel. Mangel som følge av tilbakeholdte eller uriktige opplysninger har ingen konkret terskelgrense.

Etter den nye loven vil man kunne få prisavslag og erstatning for mangler som utgjør et økonomisk tap på kr 10 000 eller mer. Grensen for hva kjøper kan definere som skjulte mangler senkes altså betraktelig, og det skal mindre til før noe er å anse som en mangel enn før.

Kjøper får etter dette en lav «egenandel» hva gjelder mangler, og med den nye loven vil vi få en risikoforskyvning fra kjøper til selger.

Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter

Samtidig med lovendringen vil en ny forskrift som stiller en rekke minstekrav til tilstandsrapporter tre i kraft. Reguleringen er ment å gi tilstandsrapporter høyere kvalitet og mindre rom for skjønn, noe som skal gi et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Forskriften gir anvisning på strengere, universelle krav, og stiller strengere krav til takstmenn og deres kompetanse. Takstmenn vil få et større ansvar for å levere en gjennomarbeidet og forskriftsmessig rapport.

Lovendringene og den nye forskriften skal sammen gi selger et sterkt insentiv om å innhente forskriftsmessig tilstandsrapport ved salg av bolig. Dette vil kunne bidra til at skjulte feil og mangler avdekkes, og at relevant informasjon om eiendommen kommer frem før en budaksept.

Kjøper på sin side kan etter den nye loven ikke påberope seg forhold som fremgår av tilstandsrapporten. Kjøper vil etter den nye loven anses for å kjenne til de forhold som tydelig kommer frem av tilstandsrapporten. Dette innebærer at kjøper ikke kan fremsette krav om prisavslag eller erstatning for det som er beskrevet i tilstandsrapporten. Kjøper får dermed et ansvar for å sette seg godt inn de opplysningene som gis i tilstandsrapporten og får en utvidet undersøkelsesplikt.

Målet med å heve kvaliteten på boligsalgsrapportene er å avdekke flere feil og mangler og gi kjøper mer informasjon om boligen, og dermed senke antall konflikter mellom kjøper og selger. Samtidig vil dette trolig føre til økt antall tvistesaker mot takstmenn, og trolig også mot eiendomsmeglere.

Arealavvik

Dagens lov regulerer innendørs arealavvik slik at avvik kun utgjør en mangel i de tilfeller arealet er betydelig mindre enn opplyst, eller dersom selger er å klandre for sine opplysninger når det gjelder arealet. Etter dagens lov er det i all hovedsak rettspraksis som har avgjort hvor grensen for arealavvik går.

I den nye loven har lovgiver tydeliggjort at arealavvik utgjør en mangel dersom avviket overstiger 2 %, men avviket må utgjøre minst en kvadratmeter.

Oppsummering

Selger har etter dagens lov opplysningsplikt og kjøper har på sin side undersøkelsesplikt. Dette videreføres i den noe loven, men i en noe skjerpet utgave for begge parter.

Etter den nye loven vil det stilles strengere krav til dokumentasjon på større oppussingsprosjekter og annet arbeid som er utført i boligen. Selgers opplysningsplikt skjerpes, og selger vil få et strengere ansvar for å opplyse om forhold ved boligen. Dette har også en side mot at det ikke lenger vil bli tillatt å selge bolig med «solgt som den er»-forbehold.

Kjøper på sin side fortsatt være pliktig til, og ha et ansvar for, å undersøke boligen nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper vil ikke kunne påberope seg forhold som tydelig er angitt i tilstandsrapport og prospekt som mangel.

En balansering av risikoen mellom kjøper og selger på en fornuftig måte vil bidra til mindre konflikter, og gi en tryggere bolighandel. Det blir spennende å se hvordan praksis etter den nye loven blir, og ikke minst om antall tvister knyttet til kjøp og salg av brukt bolig vil gå ned ved innføring av ny lov.

 

Under kan du lese mer om:

Nytt boliglån, mellomfinansiering når du skal kjøpe og selge bolig, SeniorLån for deg over 60 år eller forskjellige former for refinansiering.